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房屋租赁的法律规定

来源: 作者: 时间:2010-03-09【字号:

为维护房屋租赁市场秩序和城市管理秩序,保障当事人的合法权益,促进社会和谐稳定,深圳市在房屋租赁管理上专门制定 了“一个条例、两个规章”,即《深圳经济特区房屋租赁条例》、《深圳市出租屋管理若干规定》和《深圳经济特区房屋租赁条例实施细则》,形成了比较完备的管 理法规体系。目前,深圳市在房屋租赁管理方面主要建立有以下管理制度:  

 
    一、出租屋编码卡制度  
    出租屋编码卡制度是为了全面掌握出租屋情况,防止出现漏管现象而新推出的一项管理措施。  
    新修订的《深圳市出租屋管理若干规定》第八条规定:出租屋管理实行《出租屋编码卡》制度。编码卡由市房屋租赁管理部门统一制作和编号,主要包括以下内容:  
    (一)业主或者管理人姓名或者名称、地址、有效身份证件、联系方式;  
    (二)出租屋的地理位置、面积、楼层、户型、房间数量和号码等。  
    除法规禁止出租的房屋外,其他出租屋皆可取得编码卡。  
    房屋租赁管理部门对已经掌握情况的出租屋,应当及时发放编码卡;出租屋业主或者管理人可以向房屋租赁管理部门申报房屋信息,领取编码卡。  
    房屋租赁管理部门对未掌握情况的出租屋,应当直接或者通过出租屋综合管理机构、街道办事处和社区工作站督促业主或者管理人领取编码卡,并提供申领便利。
 
    二、房屋租赁合同登记、备案制度  
    房屋租赁合同登记、备案制度是房屋租赁管理一项基本制度。  
    《深圳经济特区房屋租赁条例》第六条规定:房屋租赁关系的设立、变更,当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。租赁登记,由当事人向区主管机关申请,并提交下列文件:  
    (一)房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件;  
    (二)房屋租赁合同;  
    (三)出租人身份证明或者法律资格证明;  
    (四)承租人身份证明或者法律资格证明。  
    出租房屋不能按照本条例规定登记的,当事人应当持出租房屋的有关资料及当事人身份证明到区主管机关办理备案。  
    区主管机关应自接到租赁登记申请之日起五日内,对符合本条例规定的,予以登记;不符合本条例规定的,不予登记,并书面答复申请人。
 
    三、出租屋综合管理责任书制度  
    出租屋综合管理责任书制度是为了督促房屋出租人自觉履行责任、义务,协助公安和出租屋管理部门做好出租屋管理和治安管理工作而建立的一项制度。  
    根据《深圳市出租屋管理若干规定》第六条的规定:住宅出租屋管理实行《出租屋综合管理责任书》制度。住宅出租屋的业主或者管理人应当与出租屋管理机构、公 安机关签订《出租屋综合管理责任书》。出租屋业主因故不能实施日常管理时,应当委托代理人履行出租人的职责,并向房屋租赁管理部门、出租屋综合管理部门和 公安机关备案。代理人不得将代理权限再行委托。代理人必须遵守所委托事宜的有关规定,承担相应责任。  
    《出租屋综合管理责任书》的主要内容是:  
    (一)房屋出租人、受委托人均为治安责任人,必须遵守国家、省、市的有关法律、法规、规章,自觉履行房屋租赁及出租屋管理的责任和义务;  
    (二)积极配合公安机关、出租屋综合管理部门对出租屋实施的治安管理和综合管理,主动向承租人及同住人宣传出租屋治安管理和综合管理的法律、法规、规章,并督促其自觉遵守;  
    (三)住宅出租屋应具备基本的生活和安全设施,居住面积不得少于人均六平方米;  
    (四)不得将房屋出租给无有效身份证件或无民事行为能力的人员;  
    (五)出租人或受委托人应在租赁关系设立起10日内,同承租人及时到出租屋所在地房屋租赁管理部门办理租赁合同登记或者备案手续;  
    (六)出租人或受委托人应在承租人及同住人入住24小时内,对其基本情况进行登记,并向出租屋所在地出租屋综合管理部门报告;承租人入住3日内,向出租屋 综合管理部门提交暂住人员信息登记表,承租人及同住人是外来暂住人员的,应当督促或带领其到公安派出所申报暂住户口、办理暂住证。  
    (七)主动掌握出租屋治安情况,发现承租人及同住人有违法犯罪行为的,要及时向公安机关报告,并协助做好查处工作;不得包庇、纵容承租人及同住人的违法犯罪行为;  
    (八)出租屋核定居住人数达到30人以上的,应配备管理人员,做好治安保卫工作;  
    (九)定期对出租屋进行安全检查,落实防火、防盗措施,及时排除治安和安全隐患;  
    (十)房屋租赁合同变更或解除后,应于变更或解除之日起10日内向房屋租赁管理部门提交有关材料,办理登记备案或合同终止、租住人员注销等手续;  
    (十一)自觉接受政府有关主管部门依法进行的检查和询问,协助政府有关管理部门对出租屋实施的管理。
 
    四、房屋租赁指导租金制度  
    房屋租赁指导租金制度是主管机关为了满足租赁当事人对房屋租赁市场信息的需求,增加市场的透明度,引导调控房屋租赁市场健康发展而建立的一项制度。  
    根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第十二条的规定:市房屋租赁主管机关应根据房屋租赁市场价格水平定期颁布房屋租赁指导租金。当事人可以参照指导租金,约 定租金数额。目前,深圳市房屋租赁管理办公室每年测算、核定一次指导租金标准,在《深圳商报》等报刊上公布。  
    房屋租赁指导租金不仅是租赁当事人约定租金的参考,而且是房屋租赁管理部门核定租赁税费和调解租赁纠纷的重要依据。  
 
    五、房屋租赁管理的其他规定  
    除了上述四项制度外,《深圳经济特区房屋租赁条例》和《深圳市出租屋管理若干规定》还就房屋租赁的其他事项制定了具体规定。主要有以下方面:  
    (一)对房屋承包经营等行为的规定  
    《深圳经济特区房屋租赁条例》第十条规定:房屋出租人将房屋承包给他人经营,或者以合作、联营的名义,不直接参与经营的,视为房屋租赁行为。  
    (二)对房屋转租的规定  
    《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十五、四十六、四十七条规定:经出租人同意,承租人可将租赁房屋的一部分或者全部转租第三人。未经出租人同意,承租人不 得将房屋转租。受转租人不得将租赁房屋再行转租。转租的租赁合同约定的租期最后时限,不得超过原租赁合同中约定的最后租期期日。  
    (三)对房屋租赁期限的规定  
    《深圳市出租屋管理若干规定》第十二条规定:住宅出租屋租赁期限一般不得低于三个月;但依据《深圳市居住证办法》规定可短期租住房屋的,从其规定。  
    《深圳经济特区房屋租赁条例》第十九条规定:房屋租赁期限,住宅不超过八年,其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过期限的,须经市主管机关批准。  
    (四)对房屋租赁面积的规定  
    《深圳市出租屋管理若干规定》第十二条规定:集体宿舍的住宅出租屋,居室的人均使用面积不得低于3平方米;非集体宿舍的住宅出租屋,居室的人均使用面积不得低于6平方米。  
    (五)对房屋租赁管理费的规定  
    《深圳经济特区房屋租赁条例》第十三条规定:出租房屋办理房屋租赁合同登记的,出租人应当按月租金的百分之二,向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。出租房屋办理备案手续的,出租人应当按月租金的百分之三向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。  
    (六)对出租屋业主、承租人其他相关责任、义务的规定
    《深圳市出租屋管理若干规定》第十六条规定:出租屋业主或者管理人应当履行下列义务:  
    1.遵守有关法律、法规、规章,配合房屋租赁管理部门、出租屋管理机构的管理工作,在出租屋显著位置公示编码卡、租赁合同登记或者备案、居住人员的居住登记及居住证办理、短期租住等情况;  
    2.保障住宅出租屋供电、燃气及消防设施等符合安全要求,并告知承租人安全用电、用气等安全常识;  
    3.保障住宅出租屋进出通道畅通;  
    4.住宅出租屋业主或者管理人应当督促居住人员及时办理居住登记、申领居住证,不得将房屋出租给无长期居住证的未满60周岁的非本市户籍人员长期租住;  
    5.住宅出租屋业主或者管理人应当在承租人及其他入住人员入住的当天,将其基本情况向出租屋所在地的出租屋管理机构报告,并在3个工作日内向出租屋所在地 的出租屋管理机构呈报租住人员信息登记表,入住人员发生变更时,应当在3个工作日内到出租屋管理机构办理变更手续;  
    6.发现出租屋治安隐患及时向公安机关报告,协助公安机关查处;  
    7.发现承租人及其他入住人员有违法行为或者犯罪嫌疑的,应当及时向公安机关或者相关职能部门报告;  
    8.对政府有关部门实施的出租屋管理活动予以协助,出租人委托他人协助的,应当向房屋租赁管理部门备案;  
    9.依法交纳房屋租赁税、费。 
    《深圳市出租屋管理若干规定》第十七条规定,房屋承租人应当遵守下列规定:  
    1.租赁住宅房屋时,必须如实说明租住人数,出示本人及其他入住人员的有效身份证件,并如实填写租住人员信息登记表;入住人员发生变更的,承租人应当于3个工作日内办理租住人员信息登记变更手续;  
    2.租赁住宅房屋的,不得留宿无有效身份证件的人员,不得为应当办理居住登记而未办理或者应当申领居住证而未申领的人员提供居住条件;短期租住的承租人还必须于入住7日内到出租屋所在地公安机关办理居住登记;  
    3.不得擅自改变出租屋使用性质,利用出租屋从事旅馆业、餐饮、娱乐、网吧等经营性活动必须符合有关规定;  
    4.禁止利用出租屋赌博、吸毒贩毒、卖淫嫖娼、制黄贩黄、伪造证件、承印非法出版物、制造销售假冒伪劣商品、窝藏犯罪人员、窝藏和销售赃物等违法犯罪行为;  
    5.禁止利用出租屋传销或者变相传销、无照经营、无证开办诊所、非法行医和非法从事再生资源回收等违法活动;  
    6.禁止利用出租屋无证职介、婚介、培训、房地产中介等诈骗活动;  
    7.禁止利用住宅出租屋生产、储存、经营易燃、易爆、有毒、放射性等危险物品;  
    8.发现出租屋内有违法行为或者犯罪嫌疑人的,应当及时向公安机关报告,发现消防、安全隐患应当及时排除或者告知出租屋业主或者管理人处理;  
    9.协助政府有关部门对出租屋实施管理。  
    (七)对物业管理公司、房屋租赁中介等机构的规定
    《深圳市出租屋管理若干规定》第二十六、二十七、二十八、二十九条规定:  
物业管理公司、股份合作公司、居民委员会等单位应当协助政府有关部门对出租屋和流动人口实施的管理。  
    物业管理公司应当将小区内出租房屋和业主或者管理人的基本情况登记在册,按月向房屋租赁管理部门通报;承租人或者其他入住人员已入住的,物业管理公司应当在其入住后3个工作日内将承租人或者其他入住人员的基本情况报送房屋租赁管理部门。  
    房地产经纪机构从事房屋租赁中介业务的,应当提供相关资料,到房屋租赁管理部门办理备案手续。办理备案后,由房屋租赁管理部门发给备案凭证。  
    工商或者国土房产部门办理房地产经纪机构有关年审手续时,应当征求房屋租赁管理部门的意见。  
房屋租赁管理部门发现房地产经纪机构有违法行为的,可向有关主管部门提出处理建议。  
    房地产经纪机构对完成的房屋租赁中介业务,应当在租赁合同签订后3个工作日内,将相关资料报送房屋租赁管理部门。  

    房地产经纪机构必须依法进行经营活动,不得规避或者协助租赁当事人规避管理;不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害租赁当事人的利 益;不得发布虚假信息或者以其他手段蒙骗、坑害租赁当事人;不得强迫当事人出租或者承租房屋,不得为无长期居住证的人员介绍长期承租。